Nemovitost při likvidaci společnosti a vydání likvidačního zůstatku

Zpeněžit, nebo vydat nemovitost společníkovi?

Základním způsobem vypořádání majetku likvidované obchodní korporace je jeho zpeněžení – tedy prodej. Účelem likvidace je vypořádat majetek (likvidační podstatu), uhradit dluhy věřitelům a naložit s čistým zůstatkem podle zákona (§ 187§ 187 Likvidace(1) Účelem likvidace je vypořádat majetek zrušené právnické osoby (likvidační podstatu), vyrovnat dluhy věřitelům a naložit s čistým majetkovým zůstatkem, jenž vyplyne z likvidace (s likvidačním zůstatkem), podle zákona. (2) Právnická osoba vstupuje do likvidace dnem, kdy je zrušena nebo prohlášena za neplatnou. Vstoup…Oficiální znění ↗). Nemovitost proto likvidátor zpravidla prodá a společníkům rozdělí likvidační zůstatek v penězích.

Vydání nemovitosti přímo společníkovi místo peněz (tzv. plnění „in natura") je výjimkou. Podíl na likvidačním zůstatku se totiž vyplácí v penězích, nestanoví-li společenská smlouva nebo dohoda společníků jinak (§ 37§ 37 Podíl na likvidačním zůstatku(1) Při zrušení obchodní korporace s likvidací má každý společník právo na podíl na likvidačním zůstatku; nestanoví-li společenská smlouva nebo dohoda společníků jinak, vyplácí se tento podíl v penězích. (2) Likvidační zůstatek se rozdělí mezi společníky nejprve do výše, v jaké splnili svou vkladovou povinnost. Nestačí…Oficiální znění ↗). Nepeněžitou formu je tedy nutné buď mít předem zakotvenou ve společenské smlouvě, nebo ji sjednat dohodou všech společníků.

Právní rámec krok za krokem

Vstup do likvidace. Po zrušení právnické osoby se vyžaduje likvidace, ledaže celé jmění nabývá právní nástupce (§ 169§ 169 § 169(1) Po zrušení právnické osoby se vyžaduje její likvidace, ledaže celé její jmění nabývá právní nástupce, nebo stanoví-li zákon jinak. (2) Neplyne-li z právního jednání o zrušení právnické osoby, zda je rušena s likvidací nebo bez likvidace, platí, že je zrušena s likvidací.Oficiální znění ↗). Společnost vstupuje do likvidace dnem zrušení a firma užívá dodatek „v likvidaci" (§ 187§ 187 Likvidace(1) Účelem likvidace je vypořádat majetek zrušené právnické osoby (likvidační podstatu), vyrovnat dluhy věřitelům a naložit s čistým majetkovým zůstatkem, jenž vyplyne z likvidace (s likvidačním zůstatkem), podle zákona. (2) Právnická osoba vstupuje do likvidace dnem, kdy je zrušena nebo prohlášena za neplatnou. Vstoup…Oficiální znění ↗).

Zpeněžení majetku. Vypořádání likvidační podstaty se děje primárně jejím zpeněžením; situace, kdy se majetek nepodaří zpeněžit, řeší § 202§ 202 § 202(1) Nezdaří-li se v přiměřené době celou likvidační podstatu zpeněžit, vyrovná likvidátor z částečného výtěžku přednostně náklady a pohledávky z první a pak z druhé skupiny, je-li to možné; tím není dotčen § 201 odst. 2. Poté likvidátor nabídne věřitelům pohledávek třetí skupiny likvidační podstatu k převzetí na úhradu…Oficiální znění ↗. Ústavní soud připomíná, že „základní povinností likvidátora kteréhokoli subjektu je veškerý majetek zpeněžit a získané prostředky použít na úhradu závazků daného subjektu" (IV. ÚS 319/05Judikatura).

Rozdělení likvidačního zůstatku. Každý společník má právo na podíl na likvidačním zůstatku. Ten se rozdělí nejprve do výše, v jaké společníci splnili vkladovou povinnost; nestačí-li na to, podílejí se v poměru k výši splacených vkladů (§ 37§ 37 Podíl na likvidačním zůstatku(1) Při zrušení obchodní korporace s likvidací má každý společník právo na podíl na likvidačním zůstatku; nestanoví-li společenská smlouva nebo dohoda společníků jinak, vyplácí se tento podíl v penězích. (2) Likvidační zůstatek se rozdělí mezi společníky nejprve do výše, v jaké splnili svou vkladovou povinnost. Nestačí…Oficiální znění ↗). Zbytek se rozdělí u kapitálových společností a družstva podle podílů. Likvidátor vyplatí podíl bez zbytečného odkladu po schválení návrhu na použití likvidačního zůstatku; není-li návrh schválen, rozhodne o rozdělení soud (§ 38§ 38 § 38(1) Zbytek likvidačního zůstatku se rozdělí mezi společníky rovným dílem a u kapitálových společností a družstva podle jejich podílů. (2) Likvidátor vyplatí podíl na likvidačním zůstatku bez zbytečného odkladu po schválení návrhu na použití likvidačního zůstatku. Není-li návrh použití likvidačního zůstatku schválen, ro…Oficiální znění ↗).

Vydání in natura. Zákon připouští dispozitivnost formy plnění – dohodou společníků nebo úpravou ve společenské smlouvě lze sjednat výplatu podílu v nepeněžité formě (§ 37§ 37 Podíl na likvidačním zůstatku(1) Při zrušení obchodní korporace s likvidací má každý společník právo na podíl na likvidačním zůstatku; nestanoví-li společenská smlouva nebo dohoda společníků jinak, vyplácí se tento podíl v penězích. (2) Likvidační zůstatek se rozdělí mezi společníky nejprve do výše, v jaké splnili svou vkladovou povinnost. Nestačí…Oficiální znění ↗). Bez takové úpravy či dohody nelze majetek svévolně rozdělit mezi společníky bez zpeněžení.

Ochrana věřitelů: nejprve dluhy, pak společníci

Klíčové omezení stanoví § 206§ 206 § 206(1) Dokud nejsou uspokojena práva všech věřitelů, kteří své pohledávky přihlásili včas podle § 198, nelze vyplácet podíl na likvidačním zůstatku ani ve formě zálohy, ani jej jinak použít. (2) Je-li pohledávka sporná nebo není-li ještě splatná, lze likvidační zůstatek použít jen, byla-li věřiteli poskytnuta dostatečná j…Oficiální znění ↗: dokud nejsou uspokojena práva všech věřitelů, kteří pohledávky přihlásili včas, nelze vyplácet podíl na likvidačním zůstatku – ani formou zálohy. Je-li pohledávka sporná nebo dosud nesplatná, lze zůstatek použít jen, byla-li věřiteli poskytnuta dostatečná jistota. Porušení tohoto pořadí zakládá odpovědnost likvidátora.

Závěrečná fáze a nabytí nemovitosti

Jakmile likvidátor dokončí vše, co předchází naložení s likvidačním zůstatkem, vyhotoví konečnou zprávu, sestaví účetní závěrku a předloží je spolu s návrhem na použití likvidačního zůstatku ke schválení (§ 205§ 205 § 205(1) Jakmile likvidátor dokončí vše, co předchází naložení s likvidačním zůstatkem nebo předání likvidační podstaty podle § 202 nebo oznámení podle § 204, vyhotoví konečnou zprávu o průběhu likvidace, v níž uvede alespoň, jak bylo s likvidační podstatou naloženo, a popřípadě též návrh na použití likvidačního zůstatku. K…Oficiální znění ↗, u korporací též nejvyššímu orgánu dle § 94§ 94 § 94Konečnou zprávu o průběhu likvidace, návrh na použití likvidačního zůstatku a účetní závěrku předloží likvidátor také nejvyššímu orgánu obchodní korporace.Oficiální znění ↗). Likvidace končí použitím likvidačního zůstatku a likvidátor podá do 30 dnů návrh na výmaz z veřejného rejstříku (§ 207§ 207 § 207Likvidace končí použitím likvidačního zůstatku, převzetím likvidační podstaty věřiteli, nebo jejím odmítnutím. Likvidátor podá do třiceti dnů od skončení likvidace návrh na výmaz právnické osoby z veřejného rejstříku.Oficiální znění ↗).

Pozor: společníci nemají v řízení o schválení návrhu na použití likvidačního zůstatku postavení účastníků řízení (II. ÚS 2317/25Judikatura). Chybí-li součinnost k výplatě, může likvidátor uložit zůstatek do soudní úschovy (IV. ÚS 3499/24Judikatura).

Dochází-li k převodu nemovitosti in natura, vlastnické právo se nabývá až vkladem do katastru nemovitostí (§ 1105§ 1105 § 1105Převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu.Oficiální znění ↗).

Co říká judikatura

• Prodej nemovitosti je standardním krokem likvidace. Skutečnost, že likvidátor zpeněžuje nemovitosti společnosti, nelze bez dalšího hodnotit jako zbavování se majetku, děje-li se tak za úplatu (14 Cmo 23/2021Judikatura).
• Nepeněžitá forma po změně společenské smlouvy. Praxe potvrzuje postup, kdy notářským zápisem byla přijata dohoda o změně společenské smlouvy zavádějící možnost výplaty podílu v nepeněžité formě, a likvidátor pak převádí nemovitosti přímo na společníky (7 Cmo 92/2022Judikatura).
• Péče řádného hospodáře při prodeji. Likvidátor odpovídá za to, že dosahuje přiměřeného výtěžku; při přímém prodeji (zejména spřízněným osobám) je namístě znalecké ocenění (29 Cdo 4193/2009Judikatura).
• Převody těsně před likvidací. Převody nemovitostí realizované před zahájením likvidace nejsou její součástí – do likvidace pak vstupují pohledávky za nabyvateli. Hrozí překvalifikace a daňová rizika (3 Afs 23/2024Judikatura).

Praktická doporučení

1. Určete formu plnění předem. Chcete-li vydat nemovitost místo peněz, ověřte společenskou smlouvu; jinak přijměte dohodu všech společníků nebo změnu smlouvy notářským zápisem (§ 37§ 37 Podíl na likvidačním zůstatku(1) Při zrušení obchodní korporace s likvidací má každý společník právo na podíl na likvidačním zůstatku; nestanoví-li společenská smlouva nebo dohoda společníků jinak, vyplácí se tento podíl v penězích. (2) Likvidační zůstatek se rozdělí mezi společníky nejprve do výše, v jaké splnili svou vkladovou povinnost. Nestačí…Oficiální znění ↗).
2. Dodržte pořadí. Bez uspokojení včas přihlášených věřitelů (nebo jistoty u sporných pohledávek) nelze zůstatek vyplácet ani zálohově (§ 206§ 206 § 206(1) Dokud nejsou uspokojena práva všech věřitelů, kteří své pohledávky přihlásili včas podle § 198, nelze vyplácet podíl na likvidačním zůstatku ani ve formě zálohy, ani jej jinak použít. (2) Je-li pohledávka sporná nebo není-li ještě splatná, lze likvidační zůstatek použít jen, byla-li věřiteli poskytnuta dostatečná j…Oficiální znění ↗).
3. Zajistěte ocenění. Znalecký posudek a přiměřená cena chrání před napadením transakce, zvláště u převodů na společníky.
4. Připravte schvalovací dokumenty. Konečná zpráva, účetní závěrka a návrh na použití zůstatku (§ 205§ 205 § 205(1) Jakmile likvidátor dokončí vše, co předchází naložení s likvidačním zůstatkem nebo předání likvidační podstaty podle § 202 nebo oznámení podle § 204, vyhotoví konečnou zprávu o průběhu likvidace, v níž uvede alespoň, jak bylo s likvidační podstatou naloženo, a popřípadě též návrh na použití likvidačního zůstatku. K…Oficiální znění ↗, § 94§ 94 § 94Konečnou zprávu o průběhu likvidace, návrh na použití likvidačního zůstatku a účetní závěrku předloží likvidátor také nejvyššímu orgánu obchodní korporace.Oficiální znění ↗), poté výplata bez zbytečného odkladu (§ 38§ 38 § 38(1) Zbytek likvidačního zůstatku se rozdělí mezi společníky rovným dílem a u kapitálových společností a družstva podle jejich podílů. (2) Likvidátor vyplatí podíl na likvidačním zůstatku bez zbytečného odkladu po schválení návrhu na použití likvidačního zůstatku. Není-li návrh použití likvidačního zůstatku schválen, ro…Oficiální znění ↗).
5. Naplánujte vklad do katastru. U vydání in natura musí vklad proběhnout před výmazem společnosti (§ 1105§ 1105 § 1105Převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu.Oficiální znění ↗).
6. Počítejte s ručením a daněmi. Společníci ručí po zániku do výše přijatého podílu (§ 39§ 39 § 39Při zrušení obchodní korporace s likvidací ručí společníci za její dluhy po jejím zániku do výše svého podílu na likvidačním zůstatku, nejméně však v rozsahu, v němž ručili za jejího trvání. Mezi sebou se společníci vyrovnají stejným způsobem jako při ručení za trvání společnosti. Jestliže společníci za trvání společno…Oficiální znění ↗); nepeněžité vydání i prodej mají daňové dopady.

Časté chyby

• Rozdělení nemovitosti mezi společníky bez opory ve smlouvě či dohodě všech společníků.
• Výplata zůstatku před uspokojením věřitelů – přímé porušení § 206§ 206 § 206(1) Dokud nejsou uspokojena práva všech věřitelů, kteří své pohledávky přihlásili včas podle § 198, nelze vyplácet podíl na likvidačním zůstatku ani ve formě zálohy, ani jej jinak použít. (2) Je-li pohledávka sporná nebo není-li ještě splatná, lze likvidační zůstatek použít jen, byla-li věřiteli poskytnuta dostatečná j…Oficiální znění ↗.
• Přímý prodej za neodpovídající cenu bez znaleckého ocenění.
• Dokončení likvidace a výmaz dříve, než proběhne vklad do katastru.